Den bostadspolitiska debatten har fokuserat mycket på kommunernas detaljplanering. Det är förvisso viktigt, men då utgår man från att de privata företagen faktiskt vill bygga mycket mer bostäder. Vi kan visa att det inte alltid stämmer. Trots allt finns det idag flera års bostadsproduktion i detaljplanerad mark och många fastighetsutvecklare äger dessutom mycket egen mark. En stor andel, 50 000 byggrätter, ligger hos fyra av de större byggbolagen. Så varför byggs det då inte?
Det handlar om lönsamhet. För även om det är lönsamt att bygga redan idag, finns det situationer där det mest lönsamma för fastighetsutvecklaren är att skjuta upp hela eller delar av ett projekt. Det är inte ovanligt att dela upp byggandet i små etapper, ibland under mycket långa tidsperioder, för att maximera vinsten.
Idag är mediantiden för byggaktören att börja bygga längre än tiden det tar för kommunerna att ta fram en detaljplan. Det handlar till stor del om att det inte ligger i företagens intresse att producera så mycket att priserna pressas. Här ser vi också en skillnad i upplåtelseform: Hyresrätter byggs eller kan byggas snabbare. Det är framför allt mark ägnad åt ägt boende som idag inte bebyggs inom tänkt tidsram.
Detta framkommer i den statliga utredningen ”Ett snabbare bostadsbyggande”. Utredningens slutsats är att kommunen måste ta ett större ansvar för att bygga det antal bostäder som behövs. Utredningens förslag och rekommendationer är i huvudsak följande:
- Alla kommuner behöver bedriva en aktiv markpolitik med syfte att köpa egen mark, så att de kan styra byggtakten efter behov, inte efter vad som maximerar en privat markägares vinst. På egen mark kan kommunen ställa långtgående krav på att byggaktörerna ska bebygga marken inom en viss tidsram. Kommunen kan till exempel ställa krav på att byggherren ska börja bygga innan de lämnar ifrån sig marken. Alltför få kommuner använder sig av denna möjlighet idag.
- Boverket bör ta fram en ny kommunal förköpslag. Det skulle underlätta för kommunen att få information om marknaden, få tag på attraktiv mark och fungera som smörjmedel för att få igång genomförandeprocesser.
- När det gäller privatägd mark är idag tillåtet att ställa krav på en tidsplan i exploateringsavtal för bostadsbyggandet och koppla vite till detta. Vi föreslår att detta kodifieras i lag eftersom det har funnits oklarheter kring frågan. Vi föreslår också att kommunen får möjlighet att korta ner genomförandetiden till 3 år. Om markägaren inte startar bygget inom överenskommen tid riskerar markägaren att byggrätten upphävs.
- Vid stora byggnationer ska det vara möjligt för kommunen att komma åt mark för att tillgodose servicen runt omkring, såsom skolor, omsorg eller grönområden, på ekonomiskt rimliga villkor. Många upplever idag att nya områden har fått trånga eller torftiga utemiljöer och saknar till exempel förskolor för barnen. Projekt skalas nu ner eller kan inte genomföras i tid på grund av långa förhandlingar mellan kommun och byggare om samhällslokaler. Därför föreslår vi att det vid stora projekt på privat mark, där den privata aktören i regel tjänar stora pengar, ska kommunen kunna kräva att byggaktören avstår mark kostnadsfritt för att bygga allmänna anläggningar.
- En försvårande omständighet är att kommunerna idag riskerar att betala ett överpris vid markköp från stora byggföretag, även när dessa inte bebygger marken enligt plan. Detta beror på en atypisk reglering kring expropriationsersättningen, som brukar vara utgångspunkt vid förhandlingarna. Det är därför angeläget för regeringen att utreda vad som i dessa fall är en rimlig ersättning.
- Kommunerna måste bli bättre på att följa upp sina byggrätter för att kunna ställa krav, och satsa pengar och kraft på de ställen där förutsättningarna att få fram mer bostäder är bäst. Dagens fastighetsregisterlagstiftning behöver reformeras så att man kan se vilka byggrätter som hör till vilken fastighetsägare. Då går det till exempel att se vem som ligger efter sin tidsplan.
Vi märker idag, med vårt stora behov av ökat bostadsbyggande, att nuvarande markpolitiska verktyg inte räcker för att uppnå ett högt byggande. Det är kommunerna som har bostadsförsörjningsansvaret. Därför behöver dem få större möjligheter att styra byggtakten i och med att marknaden tenderar att bygga för få bostäder.
Nooshi Dadgostar, vice partiledare och bostadspolitisk talesperson